การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นที่ไม่ได้มุ่งหากำไร

โดย ผศ.ดร.ยุทธนา ศรีสวัสดิ์ อาจารย์ประจำวิชากฎหมายภาษีอากร

เงินได้การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นที่ไม่ได้มุ่งหากำไร คือ รายได้ที่คุณได้มาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่คุณได้มาโดยวิธีอื่นที่ไม่ใช่มรดกหรือมีคนให้คุณมา และไม่ได้มุ่งมีไว้เพื่อทำเป็นการค้าหรือหากำไรเป็นหลัก เช่น ซื้อที่ดินมาเพื่ออยู่อาศัยเอง ซึ่งกฎหมายจัดให้เป็น เงินได้ประเภทที่ 8

ซึ่งโดยปกติเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะคำนวณภาษีให้คุณตอนที่คุณจดทะเบียนขายอยู่แล้ว แต่กฎหมายเปิดโอกาสให้คุณสามารถเลือกไม่นำรายได้ส่วนนี้ไปยื่นภาษีก็ได้ ถ้าปล่อยให้ภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายที่สำนักที่ดินเป็นภาษีสุดท้ายไปเลย¹

การหักค่าใช้จ่าย

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นที่ไม่ได้มุ่งหากำไรสามารถหัก ค่าใช้จ่าย ได้ 2 วิธี คือ²

• หักตามจริง (ต้องมีหลักฐานค่าใช้จ่าย)
• หักแบบเหมาตามระยะเวลาที่ถือครอง

หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาตามระยะเวลาที่ถือครอง

กฎหมายจะกำหนดอัตราการหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาตามระยะเวลา ยิ่งถือครองสั้นจะยิ่งหักค่าใช้จ่ายได้มากกว่า ยิ่งถือครองนานจะยิ่งหักค่าใช้จ่ายได้น้อยลงเรื่อยๆ เฉลี่ยปีละราวๆ 8% (สูงสุด 92% ต่ำสุด 50%)

ทั้งนี้ การนับจำนวนปีที่ถือครองให้นับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น (นับตามจำนวนปี พ.ศ. ที่ถือครอง) โดยจำนวนปีที่ถือครองจะนับสูงสุดไม่เกิน 10 ปี และเศษของปีจะปัดขึ้นเป็น 1 ปี³

กรณีเลือกหักค่าใช้จ่ายตามจริงแต่ขอแยกคำนวณต่างหาก

ในกรณีที่คุณไม่ต้องการปล่อยให้หักภาษี ณ ที่จ่ายเป็นภาษีสุดท้าย และไม่ต้องการนำมารวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นๆ ด้วย กฎหมายก็ยังเปิดทางเลือกให้อีกทางคือ ให้เลือกหักค่าใช้จ่ายตามจริงแต่ขอแยกคำนวณต่างหากจากเงินได้อื่นๆ ของคุณไปเลย โดยใช้ อัตราภาษีปกติ แต่รายได้จากการอสังหาริมทรัพย์ส่วน ฿150,000 แรกจะไม่ได้รับยกเว้นภาษี ทำให้ ฿150,000 แรก ต้องเสีย ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ในอัตรา 5% ด้วย

อย่างไรก็ดีกฎหมายกำหนดเพดานค่าภาษีที่คุณต้องจ่ายเมื่อคำนวณด้วยวิธีนี้ต้องไม่เกิน 20%

อ้างอิง

1. ^

   มาตรา 48(4)(ข) ประมวลรัษฎากร

2. ^

   มาตรา 48(4) ประมวลรัษฎากร, มาตรา 4 พระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) พ.ศ. 2529

3. ^

   มาตรา 48(4) ประมวลรัษฎากร, มาตรา 4 พระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) พ.ศ. 2529