ค่าสร้างบ้านใหม่ 2567-2568

โดย ผศ.ดร.ยุทธนา ศรีสวัสดิ์ อาจารย์ประจำวิชากฎหมายภาษีอากร

ค่าสร้างบ้านใหม่ 2567-2568 หรือที่เรียกเต็มๆ ว่า “ค่าจ้างก่อสร้างอาคารเพื่ออยู่อาศัยขึ้นใหม่” ใช้เป็น ค่าลดหย่อน ได้ ฿10,000 ต่อจำนวนค่าก่อสร้างบ้านใหม่ที่จ่ายจริงทุกหนึ่งล้านบาท แต่รวมแล้วไม่เกิน ฿100,000 (จำกัดค่าก่อสร้างบ้านใหม่ไม่เกินหนึ่งหลัง ค่าก่อสร้างสูงสุดไม่เกิน ฿10,000,000) ทั้งนี้ เฉพาะค่าก่อสร้างบ้านใหม่ตามสัญญาจ้างที่ได้กระทำขึ้นและเริ่มดำเนินการก่อสร้างตั้งแต่วันที่ 9 เมษายน 2567 ถึง 31 ธันวาคม 2568 และได้เสียอากรแสตมป์โดยวิธีการชำระอากรเป็นตัวเงินผ่านระบบเครือข่ายอินเทอร์เน็ต โดยจะได้สิทธิในปีภาษีที่ก่อสร้างเสร็จ¹

ค่าสร้างบ้านใหม่ 2567 – 2568 เป็นสิทธิประโยชน์สำหรับ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เฉพาะบุคคลธรรมดาเท่านั้น ไม่รวมห้างหุ้นส่วนสามัญและคณะบุคคลที่มีใช่นิติบุคคล²

---

สิทธิประโยชน์ที่ได้รับ

ผู้ที่จ่ายเงินค่าก่อสร้างบ้านใหม่ตั้งแต่วันที่ 9 เมษายน 2567 ถึง 31 ธันวาคม 2568 สามารถนำเงินค่าสร้างบ้านใหม่ไปใช้เป็น ค่าลดหย่อน ได้จำนวน ฿10,000 ต่อค่าก่อสร้างทุกหนึ่งล้านบาท ตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่รวมแล้วจะใช้สิทธิลดหย่อนได้สูงสุดไม่เกิน ฿100,000 (คิดจากค่าก่อสร้างบ้านไม่เกิน ฿10 ล้านบาท) โดยจำกัดค่าก่อสร้างบ้านไม่เกินหนึ่งหลัง³

เช่น จ่ายเงินค่าสร้างบ้านใหม่ไป ฿5,900,000 จะนำไปเป็นค่าลดหย่อนได้ ฿50,000 ส่วนเศษค่าสร้างบ้านที่เหลืออีก ฿900,000 นั้นยังไม่ถึงจำนวนหนึ่งล้านบาท จึงยังไม่สามารถนำไปลดหย่อนได้เพราะกฎหมายจำกัดการให้สิทธิลดหย่อนได้จำนวน ฿10,000 ต่อค่าก่อสร้างทุกหนึ่งล้านบาทเท่านั้น

กรณีผู้มีเงินได้หลายคนร่วมกันทำสัญญาจ้างก่อสร้างอาคาร

กรณีผู้มีเงินได้หลายคนร่วมกันทำสัญญาจ้างก่อสร้างอาคาร ให้ได้รับสิทธิยกเว้นภาษีเงินได้ทุกคนโดยเฉลี่ยตามส่วนของจำนวนผู้มีเงินได้ 

⁴

เช่น บ้านใหม่มีเจ้าของร่วม 3 คน จ่ายเงินค่าสร้างบ้านใหม่ไป ฿6,000,000 สิทธิลดหย่อนที่เกิดขึ้น ฿60,000 นี้ให้เฉลี่ยตามส่วนของจำนวนเจ้าของทั้งสามคน ทำให้ได้สิทธิลดหย่อนคนละ ฿20,000 (ค่าลดหย่อน ฿60,000 ÷ 3 คน)

กรณีสามีภริยาร่วมกันทำสัญญาจ้างโดยมีเงินได้ฝ่ายเดียว

กรณีสามีภริยาร่วมกันทำสัญญาจ้างโดยสามีหรือภริยามีเงินได้ฝ่ายเดียว ให้สามีหรือภริยาที่มีเงินได้ได้สิทธิลดหย่อนเต็มจำนวน ฿10,000 ต่อทุกจำนวนหนึ่งล้านบาทตามจำนวนเงินค่าก่อสร้างที่จ่ายจริง แต่รวมแล้วใช้สิทธิลดหย่อนได้สูงสุดไม่เกิน ฿100,000 

⁵

กรณีสามีภริยาต่างฝ่ายต่างมีเงินได้ และต่างฝ่ายต่างใช้สิทธิสร้างบ้านใหม่ของตัวเอง

สามีภริยาแยกยื่นภาษี

กรณีต่างฝ่ายต่างยื่นภาษี ให้ต่างฝ่ายต่างได้สิทธิลดหย่อนเป็นจำนวน ฿10,000 ต่อทุกจำนวนหนึ่งล้านบาท ตามจำนวนแต่ละฝ่ายที่จ่ายค่าสร้างบ้านของตนไปจริง แต่รวมแล้วใช้สิทธิลดหย่อนได้สูงสุดไม่เกิน ฿100,000 

⁶

สามีภริยายื่นภาษีรวมกัน

กรณีสามีภริยาตกลงยื่นรายการและเสียภาษีรวมกัน ให้ผู้มีเงินได้ได้สิทธิลดหย่อนเป็นจำนวน ฿10,000 บาท ต่อทุกจำนวนหนึ่งล้านบาท ตามจำนวนค่าสร้างบ้านที่ตนจ่ายจริงแต่รวมแล้วใช้สิทธิลดหย่อนได้สูงสุดไม่เกิน ฿100,000 และยังได้สิทธิลดหย่อนส่วนของสามีหรือภริยาได้เป็นจำนวนอีก ฿10,000 บาท ต่อทุกจำนวนหนึ่งล้านบาท ตามจำนวนค่าสร้างบ้านที่สามีหรือภริยาจ่ายจริง แต่รวมแล้วใช้สิทธิลดหย่อนได้สูงสุดไม่เกิน ฿100,000 

⁷

เงื่อนไขการรับสิทธิ

คุณเองก็มีสิทธิหักลดหย่อนค่าสร้างบ้านใหม่ ได้ถ้าทำตามเงื่อนไขทั้งหมดต่อไปนี้

• ผู้รับเหมาก่อสร้างหรือผู้รับจ้างต้องเป็นผู้ประกอบการจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)⁸
• ต้องไม่ใช่การซื้อบ้านจากโครงการบ้านใหม่ (ผู้รับจ้างจะต้องไม่เป็นผู้ประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรซึ่งอยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) และต้องไม่ใช้วิธีแยกทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับสัญญาจ้างก่อสร้างอาคารเพื่ออยู่อาศัยออกจากกัน⁹
• การก่อสร้างอาคารเพื่ออยู่อาศัยขึ้นใหม่นี้ ไม่รวมถึงกรณีการเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด ขยาย ซ่อมแซม หรือรื้อถอนอาคาร¹⁰ 

ทั้งนี้ ผู้มีเงินได้จะได้รับสิทธิลดหย่อนค่าสร้างบ้านใหม่ในปีภาษีที่ก่อสร้างอาคารเสร็จ (ไม่ใช่ปีที่ได้รับใบกำกับภาษีหรือปีที่จ่ายค่าก่อสร้าง) โดยให้พิจารณาจากวันสิ้นสุดของการก่อสร้างในสัญญาจ้างก่อสร้างอาคาร หรือใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร หรือใบรับแจ้งการก่อสร้างอาคารแล้วแต่วันใดจะเป็นวันหลัง¹¹

บทลงโทษกรณีทำผิดเงื่อนไข

ผู้มีเงินได้ที่ได้ใช้สิทธิลดหย่อนค่าสร้างบ้านใหม่แล้ว ต่อมาทำผิดเงื่อนไข ผู้มีเงินได้จะต้องเสียภาษีเงินได้เพิ่มเติมสำหรับปีภาษีที่ได้นำค่าจ้างก่อสร้างบ้านใหม่ไปลดหย่อนภาษีพร้อมชำระเงินเพิ่ม (ดอกเบี้ย)

หลักฐานที่ต้องใช้

1. ใบกำกับภาษีแบบเต็มรูป ที่ระบุค่าจ้างก่อสร้างอาคารเพื่ออยู่อาศัย¹²
2. สัญญาจ้างก่อสร้างอาคารเพื่ออยู่อาศัย¹³ ที่ได้เสียอากรแสตมป์โดยวิธีการชำระอากรเป็นตัวเงินผ่านระบบเครือข่ายอินเทอร์เน็ตแล้ว¹⁴ และ
3. ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร หรือใบรับแจ้งการก่อสร้างอาคาร¹⁵

เรื่องที่มักเข้าใจผิดบ่อย

• หลายคนเข้าใจผิดว่า สิทธิ์ลดหย่อนค่าสร้างบ้านใหม่ สามารถขอรับเป็นเงินสดคืนได้ที่ผู้รับเหมาได้เลย ซึ่งเป็นความเข้าใจที่ไม่ถูกต้อง เพราะการขอใช้สิทธิลดหย่อนค่าสร้างบ้านใหม่จะต้องทำโดยการ ยื่นภาษีประจำปี ให้ กรมสรรพากรในช่วงต้นปีได้เพียงวิธีเดียวเท่านั้น
• หลายคนเข้าใจผิดว่า สิทธิ์ลดหย่อนค่าสร้างบ้านใหม่ คือ เงินคืนภาษีจาก ภาษีมูลค่าเพิ่ม7% (VAT 7% Refund) ซึ่งเป็นความเข้าใจที่ไม่ถูกต้อง เพราะสิทธิ์ลดหย่อนค่าสร้างบ้านใหม่นี้เป็นสิทธิที่นำไปใช้เป็นค่าลดหย่อนสำหรับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
• หลายคนเข้าใจผิดว่า สิทธิ์ลดหย่อนค่าสร้างบ้านใหม่ ฿10,000 – ฿100,000 คือ เงินคืนภาษีจากรัฐ ฿10,000 ถึง ฿100,000 เลย ซึ่งเป็นความเข้าใจที่ไม่ถูกต้อง เพราะจะได้เงินคืนภาษีเพิ่มมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับจำนวน เงินได้ และ อัตราภาษี ของแต่ละคนด้วย

เงินได้สุทธิ	อัตราภาษี	สิทธิได้เงินคืนภาษีสูงสุด
≤฿150,000	ยกเว้น	฿0
>฿150,000 – ฿300,000	5%	฿500 – ฿5,000
>฿300,000 – ฿500,000	10%	฿1,000 – ฿10,000
>฿500,000 – ฿750,000	15%	฿1,500 – ฿15,000
>฿750,000 – ฿1,000,000	20%	฿2,000 – ฿20,000
>฿1,000,000 – ฿2,000,000	25%	฿2,500 – ฿25,000
>฿2,000,000 – ฿5,000,000	30%	฿3,000 – ฿30,000
>฿5,000,000	35%	฿3,500 – ฿35,000

คุณสามารถค้นหาตัวช่วยลดหย่อนภาษีอื่นๆ เพิ่มเติมได้ที่ iTAX shop

แอป iTAX คำนวณภาษีและวางแผนภาษี

ตัวช่วยคำนวณภาษีเพื่อเงินคืนภาษีสูงสุด โหลดฟรี!

---

อ้างอิง

1. ^

   ข้อ 1 กฎกระทรวง ฉบับที่ 393 (พ.ศ. 2567) 

2. ^

   ข้อ 2 กฎกระทรวง ฉบับที่ 393 (พ.ศ. 2567)

3. ^

   ข้อ 1 ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 445)

4. ^

   ข้อ 2 (1) ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 445) 

5. ^

   ข้อ 2 (2) ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 445)

6. ^

   ข้อ 2 (3) (ก) ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 445)

7. ^

   ข้อ 2 (3) (ข) ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 445)

8. ^

   ข้อ 1 ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 445)

9. ^

   ข้อ 1 (1) ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 445)

10. ^

    ข้อ 1 (2) ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 445)

11. ^

    ข้อ 4 ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 445)

12. ^

    ข้อ 3 (1) ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 445)

13. ^

    ข้อ 3 (2) ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 445)

14. ^

    ข้อ 1 ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 445)

15. ^

    ข้อ 3 (3) ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 445)