บุคคลธรรมดา ‘ขายที่ดิน’ หรืออสังหาริมทรัพย์ใดๆ (บ้าน คอนโด) ย่อมมีหน้าที่ต้อง ‘เสียภาษี’ อยู่แล้ว บทความนี้จะสรุปสาระสำคัญทั้งหมดว่าบุคคลธรรมดาทั่วไปเมื่อขายที่ดินแล้วต้องเสียภาษีอย่างไรบ้าง ซึ่งโดยปกติแล้วจะมีภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง ได้แก่
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ
- อากรแสตมป์
- ค่าธรรมเนียมโอนของกรมที่ดิน
วิธีคำนวณภาษี การขายอสังหาริมทรัพย์ ของบุคคลธรรมดา
โดยปกติ เมื่อบุคคลธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโด จะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งวิธีการคำนวณภาษีจะแบ่งตามที่มาของอสังหาริมทรัพย์ที่ขายไป ซึ่งโดยปกติจะแบ่งได้เป็น 2 ประเภทกว้างๆ ได้แก่ การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดกหรือมีคนให้มา และ การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจากมรดกหรือการให้เปล่า
อย่างไรก็ตาม การโอนอสังหาริมทรัพย์จะต้องไปจดทะเบียนกับกรมที่ดินด้วย โดยต้องไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินที่อสังริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ ดังนั้น เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะเป็นผู้คำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ให้ผู้ขายเพื่อชำระให้ครบถ้วนก่อนจะดำเนินการโอนให้สมบูรณ์ได้
1) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดกหรือมีคนให้เปล่า
1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดกหรือโดยการให้โดยเสน่หา จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่คุณได้มาเปล่าๆ โดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทนใดๆ และจัดเป็น เงินได้ประเภทที่ 8 ตามกฎหมายภาษี
เนื่องจากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาที่มีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน จะคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย ทั้งนี้ การคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย อ้างอิงตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป. 100/2543 โดยมีขั้นตอนดังนี้
ขั้นตอนที่ 1 – ใช้ราคาประเมินฯ เป็นฐานสำหรับคำนวณภาษี
เงินได้ที่ใช้เป็นฐานเพื่อคำนวณภาษีให้ใช้ “ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม” ไม่ว่าจะราคาขายจริงจะสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ก็ตาม
ราคาประเมินที่ดินเป็นราคากลางที่กำหนดโดย กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง
ขั้นตอนที่ 2 – ถ้าอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่นอกตัวเมือง จะได้รับยกเว้นเงินได้ 200,000 บาท
หากบ้าน ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ ตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล หรือเมืองพัทยา หรือการปกครองท้องถิ่นอื่น เงินที่ได้รับจากการขายจะได้รับยกเว้นภาษีเฉพาะส่วน 200,000 บาทแรก เมื่อรวมรายได้จากการขายตลอดทั้งปี
ตัวอย่างเช่น ถ้าราคาประเมิน 1,000,000 บาท และอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่นอกเมือง จะได้รับสิทธิยกเว้นเงินได้ 200,000 บาท ทำให้เหลือมูลค่า 800,000 บาท สำหรับคำนวณภาษีในขั้นต่อไป
แต่ถ้าอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล หรือเมืองพัทยา หรือการปกครองท้องถิ่นอื่น จะไม่ได้รับสิทธิประโยชน์นี้แต่อย่างใด
ขั้นตอนที่ 3 – ให้หักต้นทุนค่าใช้จ่ายแบบเหมา 50% เพียงวิธีเดียว
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดกหรือมีคนให้มา สามารถหักต้นทุนค่าใช้จ่ายได้อยู่ แต่กฎหมายกำหนดให้หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 50% ของราคาประเมินได้เพียงวิธีเดียวเท่านั้น
เช่น ถ้าราคาประเมิน 1,000,000 บาท และอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ในเมือง จะหักค่าใช้จ่ายได้ 500,000 บาท (50% ของ 1,000,000 บาท)
กรณีขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่นอกตัวเมืองให้หักส่วนยกเว้นเงินได้ 200,000 บาทก่อนคิดค่าใช้จ่าย 50%
ถ้าเป็นขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่นอกตัวเมือง ให้หักลบส่วนที่ยกเว้นเงินได้ 200,000 บาทออกก่อน จึงจะคำนวณค่าใช้จ่ายแบบเหมา 50%
เช่น ถ้าราคาประเมิน 1,000,000 บาท และตั้งอยู่นอกเมือง จะได้รับสิทธิยกเว้นเงินได้ 200,000 บาท ทำให้เหลือมูลค่า 800,000 บาท สำหรับนำไปคำนวณค่าใช้จ่ายแบบเหมา 50% ต่อไป ทำให้หักค่าใช้จ่ายได้ 400,000 บาท (50% ของ 800,000 บาท)
ขั้นตอนที่ 4 – คำนวณภาษีจากเงินได้สุทธิ โดยไม่ใช้สิทธิค่าลดหย่อนใดๆ
ในขั้นตอนการคำนวณภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จะแตกต่างจากการคำนวณภาษีประจำปีตรงที่ไม่สามารถใช้สิทธิค่าลดหย่อนใดๆ ทั้งสิ้น โดยวิธีคำนวณภาษีจากเงินได้สุทธิของการขายอสังหาริมทรัพย์จะใช้สูตรดังนี้
เงินได้ – ค่าใช้จ่าย = เงินได้สุทธิ
ตัวอย่างเช่น
ราคาประเมิน 1,000,000 บาท หักค่าใช้จ่ายได้ 500,000 บาท จะคำนวณได้เงินได้สุทธิ 500,000 บาท (เงินได้ 1,000,000 – ค่าใช้จ่าย 500,000) เพื่อนำไปเป็นฐานสำหรับคำนวณค่าภาษีในขั้นตอนถัดไป
ขั้นตอนที่ 5 – นำเงินได้สุทธิไปหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองตามปีปฏิทิน (ปี พ.ศ.)
หลังจากคำนวณได้จำนวนเงินได้สุทธิแล้ว ให้หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง โดยนับระยะเวลาที่ถือครองตามปีปฏิทิน (ปี พ.ศ.) แต่ถ้าถือครองตั้งแต่ 10 ปีขึ้น ให้นับจำนวนปีถือครองสูงสุดที่ 10 ปี
ตัวอย่างที่ 1
ได้รับโอนที่ดินมาเมื่อ 15 ธ.ค. 2564 แล้วขายไปเมื่อ 15 ม.ค. 2565 จะนับระยะเวลาที่ถือครองเป็น 2 ปี เนื่องจากนับตามปีปฏิทิน ดังนั้น ถ้าคำนวณเงินได้สุทธิได้ 500,000 บาท ให้นำระยะเวลาถือครอง 2 ปีมาหาร จึงคำนวณฐานเงินได้สุทธิต่อปีเป็น 250,000 บาท (เงินได้สุทธิ 500,000 ÷ ระยะเวลาถือครอง 2 ปี) เพื่อนำไปคำนวณค่าภาษีต่อไป
ตัวอย่างที่ 2
ได้รับโอนที่ดินมาเมื่อ 15 ธ.ค. 2546 แล้วขายไปเมื่อ 15 ม.ค. 2565 จะนับระยะเวลาที่ถือครองเป็น 20 ปี เนื่องจากนับตามปีปฏิทิน แต่เนื่องจากมีระยะเวลาถือครองตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป ดังนั้น ถ้าคำนวณเงินได้สุทธิได้ 500,000 บาท ให้นำระยะเวลาถือครองสูงสุด 10 ปีมาหาร จึงคำนวณฐานเงินได้สุทธิต่อปีเป็น 50,000 บาท (เงินได้สุทธิ 500,000 ÷ ระยะเวลาถือครอง 10 ปี) เพื่อนำไปคำนวณค่าภาษีต่อไป
ขั้นตอนที่ 6 – คำนวณค่าภาษีจากเงินได้สุทธิรายปีในอัตราภาษีแบบก้าวหน้า 5-35% แล้วนำไปคูณจำนวนปีที่ถือครองอีกครั้ง และค่าภาษีที่คำนวณได้ต้องไม่เกิน 20% ของราคาประเมิน
การคำนวณภาษีจะคำนวณจากเงินได้สุทธิรายปีหลังจากการจำนวนถือครองแล้ว โดยใช้อัตราภาษีเงินได้แบบก้าวหน้า ดังต่อไปนี้
| เงินได้สุทธิ | อัตราภาษี | ค่าภาษีสูงสุดที่คำนวณได้จากเงินได้สุทธิในแต่ขั้น | ค่าภาษีสูงสุดสะสม |
|---|---|---|---|
| ฿0 – ฿300,000 | 5% | ฿15,000 | ฿15,000 |
| > ฿300,000 – ฿500,000 | 10% | ฿20,000 | ฿35,000 |
| > ฿500,000 – ฿750,000 | 15% | ฿37,500 | ฿72,500 |
| > ฿750,000 – ฿1,000,000 | 20% | ฿50,000 | ฿122,500 |
| > ฿1,000,000 – ฿2,000,000 | 25% | ฿250,000 | ฿372,500 |
| > ฿2,000,000 – ฿5,000,000 | 30% | ฿600,000 | ฿972,500 |
| > ฿5,000,000 | 35% | ∞ | > ฿972,500 |
มีข้อสังเกตว่าอัตราภาษีสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ฯ จะไม่ได้รับสิทธิยกเว้นเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรก ทำให้เงินได้สุทธิตั้งแต่บาทแรกต้องเริ่มเสียภาษีในอัตรา 5% แต่อย่างไรก็ตาม ค่าภาษีที่คำนวณได้ต้องไม่เกิน 20% ของ “ราคาประเมิน”
ตัวอย่างที่ 1
- ราคาประเมินที่ดิน 1,000,000 บาท และมีระยะเวลาถือครอง 2 ปี
- หักค่าใช้จ่าย 50% ได้เป็นเงิน 500,000 บาท
- คำนวณเงินได้สุทธิได้ 500,000 บาท
- เมื่อมีระยะเวลาถือครอง 2 ปี จึงคำนวณฐานเงินได้สุทธิต่อปีเป็น 250,000 บาท (เงินได้สุทธิ 500,000 ÷ ระยะเวลาถือครอง 2 ปี)
- นำเงินได้สุทธิ 250,000 บาท มาคำนวณภาษีตามอัตราภาษี จึงคำนวณได้ค่าภาษีต่อปี 12,500 บาท
- จากนั้น ให้นำค่าภาษีต่อปี 12,500 บาท x จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี = ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 25,000 บาท
- เพดานค่าภาษีสูงสุดคือ 20% ของราคาประเมิน 1,000,000 บาท = 200,000 บาท
- เมื่อค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 25,000 บาทที่คำนวณได้ ไม่เกินเพดาน 200,000 บาท ซึ่งเพดานค่าภาษีสูงสุด 20% ของราคาประเมิน จึงให้หักภาษี ณ ที่จ่าย เป็นเงิน 25,000 บาท
- สรุป ผู้ขายจะถูกหักภาษีเงิน ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินเป็นเงิน 25,000 บาท (ไม่รวมค่าธรรมเนียมและภาษีตัวอื่นๆ)
ตัวอย่างที่ 2
- ราคาประเมินที่ดิน 10,000,000 บาท และมีระยะเวลาถือครอง 20 ปี
- หักค่าใช้จ่าย 50% ได้เป็นเงิน 5,000,000 บาท
- คำนวณเงินได้สุทธิได้ 5,000,000 บาท
- เมื่อมีระยะเวลาถือครอง 20 ปี ให้คำนวณระยะเวลาสูงสุดที่ 10 ปี จึงคำนวณฐานเงินได้สุทธิต่อปีเป็น 500,000 บาท (เงินได้สุทธิ 5,000,000 ÷ ระยะเวลาถือครอง 10 ปี)
- นำเงินได้สุทธิ 500,000 บาท มาคำนวณภาษีตามอัตราภาษี จึงคำนวณได้ค่าภาษีต่อปี 35,000 บาท
- จากนั้น ให้นำค่าภาษีต่อปี 35,000 บาท x จำนวนปีที่ถือครอง 10 ปี = ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 350,000 บาท
- เพดานค่าภาษีสูงสุดคือ 20% ของราคาประเมิน 10,000,000 บาท = 2,000,000 บาท
- เมื่อค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 350,000 บาทที่คำนวณได้ ไม่เกินเพดาน 2,000,000 บาท ซึ่งเพดานค่าภาษีสูงสุด 20% ของราคาประเมิน จึงให้หักภาษี ณ ที่จ่าย เป็นเงิน 350,000 บาท
- สรุป ผู้ขายจะถูกหักภาษีเงิน ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินเป็นเงิน 350,000 บาท (ไม่รวมค่าธรรมเนียมและภาษีตัวอื่นๆ)
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดกหรือการให้ สามารถปล่อยให้เป็นภาษีสุดท้าย (Final Tax) โดยไม่นำไปยื่นภาษีประจำปีก็ได้
โดยทั่วไป ผู้ขายสามารถเลือกใช้สิทธิปล่อยให้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายเป็นภาษีเสร็จเด็ดขาด (Final Tax) โดยไม่ต้องนำรายได้ส่วนนี้ไปยื่นภาษีประจำปีอีกก็ได้ หรือผู้ขายจะเลือกนำรายได้ส่วนนี้ไปรวมคำนวณภาษีกับรายได้อื่นๆ ก็สามารถทำได้เช่นกัน (มาตรา 48(4) ประมวลรัษฎากร)
ข้อยกเว้น – ถ้าขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีคนให้มาภายใน 5 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ครบ 1 ปี จะกลายเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งทางการค้าหรือหากำไร กฎหมายบังคับให้ต้องนำรายได้มายื่นภาษีประจำปีด้วย
แต่ถ้าเป็นกรณีที่ขาย “อสังหาริมทรัพย์ที่มีคนให้เปล่ามา” หากขายภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้รับ และมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะกลายเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งทางการค้าหรือหากำไร (อ้างอิง พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541) ทำให้ผู้ขายไม่สามารถใช้สิทธิปล่อยให้ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นภาษีสุดท้ายได้ ผู้ขายจึงต้องนำรายได้ส่วนนี้ไปรวมคำนวณภาษีประจำปีกับรายได้อื่นๆ ด้วย
โปรแกรมคำนวณภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดกหรือมีคนให้เปล่า
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ในกรณีที่ขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดกหรือมีคนให้มา โดยปกติแล้วผู้ขายจะไม่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เนื่องจากไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งทางการค้าหรือหากำไร
แต่ถ้าเป็นกรณีที่ขาย “อสังหาริมทรัพย์ที่มีคนให้เปล่ามา” หากขายภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้รับ และมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะกลายเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งทางการค้าหรือหากำไร ผู้ขายจะมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของมูลค่า โดยเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะเลือกใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริง เช่น ถ้าซื้อขายจริงราคา 10 ล้านบาท แต่ราคาประเมินอยู่ที่ 1 ล้านบาท เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะคำนวณค่าภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นเงิน 330,000 บาท โดยใช้ราคาซื้อขายจริงเป็นฐาน เนื่องจากราคาที่ซื้อขายจริง 10 ล้านบาท สูงกว่าราคาประเมิน 1 ล้านบาท
ทั้งนี้ หากผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะไม่มีหน้าที่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์แต่อย่างใด
3. อากรแสตมป์
การโอนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในกรณีปกติทั่วไป จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ด้วยเนื่องจากเป็นธุรกรรมที่ต้องมีการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และผู้รับเงิน (ผู้ขาย) ต้องออก “ใบรับสำหรับการโอนหรือก่อตั้งสิทธิใด ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ในเมื่อนิติกรรมที่เป็นเหตุให้ออกใบรับนั้นมีการจดทะเบียนตามกฎหมาย” (ใบเสร็จรับเงินลักษณะนี้ เป็นตราสารลักษณะที่ 28(ข)) ซึ่งต้องเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท สำหรับมูลค่าทุกๆ 200 บาท หรือเศษของ 200 บาท (คิดเป็นอัตราราว 0.5%)
ทั้งนี้ ฐานสำหรับคำนวณค่าอากรแสตมป์ที่สำนักงานที่ดิน จะให้เลือกใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริง เช่น ถ้าซื้อขายจริงราคา 10 ล้านบาท แต่ราคาประเมินอยู่ที่ 1 ล้านบาท เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะคำนวณค่าอากรแสตมป์เป็นเงิน 50,000 บาท โดยใช้ราคาซื้อขายจริงเป็นฐาน เนื่องจากราคาที่ซื้อขายจริง 10 ล้านบาท สูงกว่าราคาประเมิน 1 ล้านบาท (มาตรา 123 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร)
ตัวอย่าง
- ราคาประเมินที่ดิน 1,000,000 บาท แต่ซื้อขายกันจริง 10,000,000 บาท และมีระยะเวลาถือครอง 2 ปี
- หักค่าใช้จ่าย 50% จากราคาประเมิน ได้เป็นเงิน 500,000 บาท
- คำนวณเงินได้สุทธิได้ 500,000 บาท
- เมื่อมีระยะเวลาถือครอง 2 ปี จึงคำนวณฐานเงินได้สุทธิต่อปีเป็น 250,000 บาท (เงินได้สุทธิ 500,000 ÷ ระยะเวลาถือครอง 2 ปี)
- นำเงินได้สุทธิ 250,000 บาท มาคำนวณภาษีตามอัตราภาษี จึงคำนวณได้ค่าภาษีต่อปี 12,500 บาท
- จากนั้น ให้นำค่าภาษีต่อปี 12,500 บาท x จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี = ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 25,000 บาท
- เพดานค่าภาษีสูงสุดคือ 20% ของราคาประเมิน 1,000,000 บาท = 200,000 บาท
- เมื่อค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 25,000 บาทที่คำนวณได้ ไม่เกินเพดาน 200,000 บาท ซึ่งเพดานค่าภาษีสูงสุด 20% ของราคาประเมิน จึงให้หักภาษี ณ ที่จ่าย เป็นเงิน 25,000 บาท
- สำหรับอากรแสตมป์ เนื่องจากราคาซื้อขายจริง 10,000,000 บาท เป็นมูลค่าที่สูงกว่าราคาประเมิน 1 ล้านบาท ดังนั้นจึงใช้ 10 ล้านบาท เป็นฐานสำหรับคำนวณค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท สำหรับมูลค่าทุกๆ 200 บาท จึงคำนวณค่าอากรแสตมป์ได้ 50,000 บาท
- สรุป ผู้ขายจะถูกหักภาษีเงิน ณ ที่จ่าย 25,000 บาท และอากรแสตมป์ 50,000 บาท ที่สำนักงานที่ดิน รวมเป็นเงิน 75,000 บาท (ไม่รวมค่าธรรมเนียมและภาษีตัวอื่นๆ (ถ้ามี))
4. ค่าธรรมเนียมโอนของกรมที่ดิน
กรณีทั่วไป – 2%
ค่าธรรมเนียมโอนอสังหาริมทรัพย์จะคิดในอัตรา 2% ของราคาประเมิน (ข้อ 2(7)(ก) กฎกระทรวง ฉบับที่ 47) และหากคำนวณแล้วมีเศษต่ำกว่า 1 บาท ให้ปัดเป็นจำนวนเต็ม 1 บาท
ดังนั้น ราคาประเมินที่ดิน 1,000,000 บาท แต่ซื้อขายกันจริง 10,000,000 บาท จะคำนวณค่าธรรมเนียมโอน 2% จากราคาประเมิน 1,000,000 บาท กรณีนี้จึงคำนวณค่าธรรมเนียมโอนได้ 20,000 บาท
กรณียกเว้น – 0.5% โอนให้กันระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรส
ค่าธรรมเนียมโอนอสังหาริมทรัพย์จะลดเหลืออัตรา 0.5% ของราคาประเมิน (ข้อ 2(7)(ง) กฎกระทรวง ฉบับที่ 47) และหากคำนวณแล้วมีเศษต่ำกว่า 1 บาท ให้ปัดเป็นจำนวนเต็ม 1 บาท หากเป็นโอนอสังหาริมทรัพย์ให้กันโดยไม่มีค่าตอบแทนระหว่างบุคคลต่อไปนี้
- กรณีที่ 1 โอนให้กันระหว่าง ผู้บุพการี (เช่น พ่อแม่ ปู่ย่าตายาย) กับ ผู้สืบสันดาน (เช่น ลูก หลาน)
- กรณีที่ 2 โอนให้กันระหว่าง คู่สมรส กับ คู่สมรส (ระหว่างสามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสกัน)
ดังนั้น ราคาประเมินที่ดิน 1,000,000 บาท แต่พ่อโอนให้ลูกโดยไม่เสียค่าตอบแทน จะคำนวณค่าธรรมเนียมโอน 0.5% จากราคาประเมิน 1,000,000 บาท กรณีนี้จึงคำนวณค่าธรรมเนียมโอนได้ 5,000 บาท
2) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยวิธีอื่น
1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นที่ไม่ใช่มรดกหรือมีคนให้มาเสน่หา จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่คุณได้มาจากการซื้อขาย ซึ่งจัดเป็น เงินได้ประเภทที่ 8 ตามกฎหมายภาษี
เนื่องจากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาที่มีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน จะคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย ทั้งนี้ การคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย อ้างอิงตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป. 100/2543 โดยมีขั้นตอนดังนี้
ขั้นตอนที่ 1 – ใช้ราคาประเมินฯ เป็นฐานสำหรับคำนวณภาษี
เงินได้ที่ใช้เป็นฐานเพื่อคำนวณภาษีให้ใช้ “ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม” ไม่ว่าจะราคาขายจริงจะสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ก็ตาม
ราคาประเมินที่ดินเป็นราคากลางที่กำหนดโดย กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง
ขั้นตอนที่ 2 – ถ้าอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่นอกตัวเมือง จะได้รับยกเว้นเงินได้ 200,000 บาท
หากบ้าน ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ ตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล หรือเมืองพัทยา หรือการปกครองท้องถิ่นอื่น เงินที่ได้รับจากการขายจะได้รับยกเว้นภาษีเฉพาะส่วน 200,000 บาทแรก เมื่อรวมรายได้จากการขายตลอดทั้งปี
ตัวอย่างเช่น ถ้าราคาประเมิน 1,000,000 บาท และอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่นอกเมือง จะได้รับสิทธิยกเว้นเงินได้ 200,000 บาท ทำให้เหลือมูลค่า 800,000 บาท สำหรับคำนวณภาษีในขั้นต่อไป
แต่ถ้าอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล หรือเมืองพัทยา หรือการปกครองท้องถิ่นอื่น จะไม่ได้รับสิทธิประโยชน์นี้แต่อย่างใด
ขั้นตอนที่ 3 – ให้หักต้นทุนค่าใช้จ่ายแบบเหมา 50-92%
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่น สามารถหักต้นทุนค่าใช้จ่ายได้อยู่ แต่กฎหมายกำหนดให้หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา โดยอัตราค่าใช้จ่ายจะขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ถือครอง ดังนี้
| จำนวนปีที่ถือครอง | อัตราค่าใช้จ่ายแบบเหมา |
|---|---|
| 1 ปี | 92% |
| 2 ปี | 84% |
| 3 ปี | 77% |
| 4 ปี | 71% |
| 5 ปี | 65% |
| 6 ปี | 60% |
| 7 ปี | 55% |
| 8 ปีขึ้นไป | 50% |
การนับระยะเวลาจำนวนปีที่ถือครองจะใช้ตามปีปฏิทิน (ปี พ.ศ.) เช่น ซื้อที่ดินมาเมื่อ 15 ธ.ค. 2564 แล้วขายไปเมื่อ 15 ม.ค. 2565 จะนับระยะเวลาที่ถือครองเป็น 2 ปี เนื่องจากนับตามปีปฏิทิน
ทั้งนี้ ถ้าถือครองตั้งแต่ 8 ปีขึ้นไป จะใช้สิทธิหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาในอัตรา 50%
เช่น ถ้าขายอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ในเมืองตามราคาประเมิน 1,000,000 บาท และถือครองมาแล้ว 20 ปี จะหักค่าใช้จ่ายได้ 500,000 บาท (50% ของ 1,000,000 บาท)
กรณีขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่นอกตัวเมืองให้หักส่วนยกเว้นเงินได้ 200,000 บาทก่อนคิดค่าใช้จ่าย 50%
ถ้าเป็นขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่นอกตัวเมือง ให้หักลบส่วนที่ยกเว้นเงินได้ 200,000 บาทออกก่อน จึงจะคำนวณค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้
เช่น ถ้าราคาประเมิน 1,000,000 บาท และตั้งอยู่นอกเมือง โดยถือครองมาแล้ว 10 ปี จะได้รับสิทธิยกเว้นเงินได้ 200,000 บาท ทำให้เหลือมูลค่า 800,000 บาท สำหรับนำไปคำนวณค่าใช้จ่ายแบบเหมา 50% ต่อไป ทำให้หักค่าใช้จ่ายได้ 400,000 บาท (50% ของ 800,000 บาท)
กรณีต้องการเลือกหักค่าใช้จ่ายตามจริงก็สามารถทำได้ แต่ต้องยื่นภาษีประจำปีในภายหลัง
ในกรณีที่ผู้ขายต้องการเลือกหักค่าใช้จ่ายตามจริงเนื่องจากมีต้นทุนจริงสูงกว่าอัตราค่าใช้จ่ายแบบเหมาที่กฎหมายกำหนดก็สามารถทำได้เช่นกัน แต่ต้องใช้วิธียื่นภาษีประจำปีโดยแสดงรายการและระบุว่าต้องการหักค่าใช้จ่ายตามจริงโดยไม่นำไปรวมรายได้ส่วนนี้ไปรวมคำนวณกับรายได้ประจำปีอื่นๆ
ขั้นตอนที่ 4 – คำนวณภาษีจากเงินได้สุทธิ โดยไม่ใช้สิทธิค่าลดหย่อนใดๆ
ในขั้นตอนการคำนวณภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จะแตกต่างจากการคำนวณภาษีประจำปีตรงที่ไม่สามารถใช้สิทธิค่าลดหย่อนใดๆ ทั้งสิ้น โดยวิธีคำนวณภาษีจากเงินได้สุทธิของการขายอสังหาริมทรัพย์จะใช้สูตรดังนี้
เงินได้ – ค่าใช้จ่าย = เงินได้สุทธิ
ตัวอย่างเช่น
ราคาประเมิน 1,000,000 บาท ถือครองมาแล้ว 5 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 65% คิดเป็น 650,000 บาท จะคำนวณได้เงินได้สุทธิ 350,000 บาท (เงินได้ 1,000,000 – ค่าใช้จ่าย 650,000) เพื่อนำไปเป็นฐานสำหรับคำนวณค่าภาษีในขั้นตอนถัดไป
ขั้นตอนที่ 5 – นำเงินได้สุทธิไปหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองตามปีปฏิทิน (ปี พ.ศ.)
หลังจากคำนวณได้จำนวนเงินได้สุทธิแล้ว ให้หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง โดยนับระยะเวลาที่ถือครองตามปีปฏิทิน (ปี พ.ศ.) แต่ถ้าถือครองตั้งแต่ 10 ปีขึ้น ให้นับจำนวนปีถือครองสูงสุดที่ 10 ปี
ตัวอย่างที่ 1
ซื้อที่ดินมาเมื่อ 15 ธ.ค. 2561 แล้วขายไปเมื่อ 15 ม.ค. 2565 จะนับระยะเวลาที่ถือครองเป็น 5 ปี เนื่องจากนับตามปีปฏิทิน ดังนั้น ถ้าคำนวณเงินได้สุทธิได้ 350,000 บาท ให้นำระยะเวลาถือครอง 5 ปีมาหาร จึงคำนวณฐานเงินได้สุทธิต่อปีเป็น 75,000 บาท (เงินได้สุทธิ 350,000 ÷ ระยะเวลาถือครอง 5 ปี) เพื่อนำไปคำนวณค่าภาษีต่อไป
ตัวอย่างที่ 2
ได้รับโอนที่ดินมาเมื่อ 15 ธ.ค. 2546 แล้วขายไปเมื่อ 15 ม.ค. 2565 จะนับระยะเวลาที่ถือครองเป็น 20 ปี เนื่องจากนับตามปีปฏิทิน แต่เนื่องจากมีระยะเวลาถือครองตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป ดังนั้น ถ้าคำนวณเงินได้สุทธิได้ 500,000 บาท ให้นำระยะเวลาถือครองสูงสุด 10 ปีมาหาร จึงคำนวณฐานเงินได้สุทธิต่อปีเป็น 50,000 บาท (เงินได้สุทธิ 500,000 ÷ ระยะเวลาถือครอง 10 ปี) เพื่อนำไปคำนวณค่าภาษีต่อไป
ขั้นตอนที่ 6 – คำนวณค่าภาษีจากเงินได้สุทธิรายปีในอัตราภาษีแบบก้าวหน้า 5-35% แล้วนำไปคูณจำนวนปีที่ถือครองอีกครั้ง และค่าภาษีที่คำนวณได้ต้องไม่เกิน 20% ของราคาประเมิน
การคำนวณภาษีจะคำนวณจากเงินได้สุทธิรายปีหลังจากการจำนวนถือครองแล้ว โดยใช้อัตราภาษีเงินได้แบบก้าวหน้า ดังต่อไปนี้
| เงินได้สุทธิ | อัตราภาษี | ค่าภาษีสูงสุดที่คำนวณได้จากเงินได้สุทธิในแต่ขั้น | ค่าภาษีสูงสุดสะสม |
|---|---|---|---|
| ฿0 – ฿300,000 | 5% | ฿15,000 | ฿15,000 |
| > ฿300,000 – ฿500,000 | 10% | ฿20,000 | ฿35,000 |
| > ฿500,000 – ฿750,000 | 15% | ฿37,500 | ฿72,500 |
| > ฿750,000 – ฿1,000,000 | 20% | ฿50,000 | ฿122,500 |
| > ฿1,000,000 – ฿2,000,000 | 25% | ฿250,000 | ฿372,500 |
| > ฿2,000,000 – ฿5,000,000 | 30% | ฿600,000 | ฿972,500 |
| > ฿5,000,000 | 35% | ∞ | > ฿972,500 |
มีข้อสังเกตว่าอัตราภาษีสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ฯ จะไม่ได้รับสิทธิยกเว้นเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรก ทำให้เงินได้สุทธิตั้งแต่บาทแรกต้องเริ่มเสียภาษีในอัตรา 5% แต่อย่างไรก็ตาม ค่าภาษีที่คำนวณได้ต้องไม่เกิน 20% ของ “ราคาประเมิน”
ตัวอย่างที่ 1
- ราคาประเมินที่ดิน 1,000,000 บาท และมีระยะเวลาถือครอง 2 ปี
- เนื่องจากถือครอง 2 ปี จึงหักค่าใช้จ่าย 84% ได้เป็นเงิน 840,000 บาท
- คำนวณเงินได้สุทธิได้ 160,000 บาท
- เมื่อมีระยะเวลาถือครอง 2 ปี จึงคำนวณฐานเงินได้สุทธิต่อปีเป็น 80,000 บาท (เงินได้สุทธิ 160,000 ÷ ระยะเวลาถือครอง 2 ปี)
- นำเงินได้สุทธิ 80,000 บาท มาคำนวณภาษีตามอัตราภาษี จึงคำนวณได้ค่าภาษีต่อปี 4,000 บาท
- จากนั้น ให้นำค่าภาษีต่อปี 4,000 บาท x จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี = ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 8,000 บาท
- เพดานค่าภาษีสูงสุดคือ 20% ของราคาประเมิน 1,000,000 บาท = 200,000 บาท
- เมื่อค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 8,000 บาทที่คำนวณได้ ไม่เกินเพดาน 200,000 บาท ซึ่งเพดานค่าภาษีสูงสุด 20% ของราคาประเมิน จึงให้หักภาษี ณ ที่จ่าย เป็นเงิน 8,000 บาท
- สรุป ผู้ขายจะถูกหักภาษีเงิน ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินเป็นเงิน 8,000 บาท (ไม่รวมค่าธรรมเนียมและภาษีตัวอื่นๆ)
ตัวอย่างที่ 2
- ราคาประเมินที่ดิน 10,000,000 บาท และมีระยะเวลาถือครอง 20 ปี
- เนื่องจากถือครองตั้งแต่ 8 ปีขึ้นไป จึงหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 50% ได้เป็นเงิน 5,000,000 บาท
- คำนวณเงินได้สุทธิได้ 5,000,000 บาท
- เมื่อมีระยะเวลาถือครอง 20 ปี ให้คำนวณระยะเวลาสูงสุดที่ 10 ปี จึงคำนวณฐานเงินได้สุทธิต่อปีเป็น 500,000 บาท (เงินได้สุทธิ 5,000,000 ÷ ระยะเวลาถือครอง 10 ปี)
- นำเงินได้สุทธิ 500,000 บาท มาคำนวณภาษีตามอัตราภาษี จึงคำนวณได้ค่าภาษีต่อปี 35,000 บาท
- จากนั้น ให้นำค่าภาษีต่อปี 35,000 บาท x จำนวนปีที่ถือครอง 10 ปี = ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 350,000 บาท
- เพดานค่าภาษีสูงสุดคือ 20% ของราคาประเมิน 10,000,000 บาท = 2,000,000 บาท
- เมื่อค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 350,000 บาทที่คำนวณได้ ไม่เกินเพดาน 2,000,000 บาท ซึ่งเพดานค่าภาษีสูงสุด 20% ของราคาประเมิน จึงให้หักภาษี ณ ที่จ่าย เป็นเงิน 350,000 บาท
- สรุป ผู้ขายจะถูกหักภาษีเงิน ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินเป็นเงิน 350,000 บาท (ไม่รวมค่าธรรมเนียมและภาษีตัวอื่นๆ)
โปรแกรมคำนวณภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่น
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (เฉพาะกรณีขายภายใน 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน/หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านแต่ไม่ครบ 1 ปี)
หากขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นในลักษณะต่อไปนี้ จะถูกตีความว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มุ่งทางการค้าหรือหากำไร ทำให้ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ด้วย
- ถือครองยังไม่เกิน 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน
- ถือครองยังไม่เกิน 5 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านยังไม่ครบ 1 ปี
โดยการนับระยะเวลาถือครอง และระยะเวลาที่มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะใช้วิธีนับแนบวันชนวัน เช่น ถ้ารับโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมาเมื่อวันที่ 15 กันยายน 2561 แล้วขายอสังหาริมทรัพย์ไปเมื่อวันที่ 15 พฤษภาคม 2565 กฎหมายจะนับเวลาถือครอง 4 ปี 8 เดือน เท่านั้น ยังไม่นับว่าถือครองครบ 5 ปีสำหรับการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ
อนึ่ง การมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่จำเป็นต้องติดต่อกันถึง 1 ปี และในปีที่ขายแม้ ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียน แต่ถ้ามีชื่ออยู่มาครบ 1 ปีแล้ว ก็ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ทั้งนี้ ผู้ขายจะมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของราคาตลาด โดยเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะเลือกใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริงเป็นฐานสำหรับคำนวณภาษี (มาตรา 91/5(6) ประมวลรัษฎากร) เช่น ถ้าซื้อขายจริงราคา 10 ล้านบาท แต่ราคาประเมินอยู่ที่ 1 ล้านบาท เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะคำนวณค่าภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นเงิน 330,000 บาท โดยใช้ราคาซื้อขายจริงเป็นฐาน เนื่องจากราคาที่ซื้อขายจริง 10 ล้านบาท สูงกว่าราคาประเมิน 1 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม หากผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะไม่มีหน้าที่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์แต่อย่างใด
3. อากรแสตมป์ (กรณีเป็นเจ้าของเกิน 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป)
โดยปกติการขายอสังหาริมทรัพที่ถือครองไว้เกิน 5 ปี หรือแม้จะไม่เกิน 5 ปี แต่ได้มีชื่อในทะเบียนครบ 1 ปีแล้ว กฎหมายจะตีความว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ดังนั้น กระบวนการโอนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นไปตามกระบวนการทั่วไป และจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ด้วยเนื่องจากเป็นธุรกรรมที่ต้องมีการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และผู้รับเงิน (ผู้ขาย) ต้องออก “ใบรับสำหรับการโอนหรือก่อตั้งสิทธิใด ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ในเมื่อนิติกรรมที่เป็นเหตุให้ออกใบรับนั้นมีการจดทะเบียนตามกฎหมาย” (ใบเสร็จรับเงินลักษณะนี้ เป็นตราสารลักษณะที่ 28(ข)) ซึ่งต้องเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท สำหรับมูลค่าทุกๆ 200 บาท หรือเศษของ 200 บาท (คิดเป็นอัตราราว 0.5%)
ทั้งนี้ ฐานสำหรับคำนวณค่าอากรแสตมป์ที่สำนักงานที่ดิน จะให้เลือกใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริง เช่น ถ้าซื้อขายจริงราคา 10 ล้านบาท แต่ราคาประเมินอยู่ที่ 1 ล้านบาท เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะคำนวณค่าอากรแสตมป์เป็นเงิน 50,000 บาท โดยใช้ราคาซื้อขายจริงเป็นฐาน เนื่องจากราคาที่ซื้อขายจริง 10 ล้านบาท สูงกว่าราคาประเมิน 1 ล้านบาท (มาตรา 123 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร)
ตัวอย่าง
- ราคาประเมินที่ดิน 1,000,000 บาท แต่ซื้อขายกันจริง 10,000,000 บาท และมีระยะเวลาถือครอง 2 ปี
- หักค่าใช้จ่าย 50% จากราคาประเมิน ได้เป็นเงิน 500,000 บาท
- คำนวณเงินได้สุทธิได้ 500,000 บาท
- เมื่อมีระยะเวลาถือครอง 2 ปี จึงคำนวณฐานเงินได้สุทธิต่อปีเป็น 250,000 บาท (เงินได้สุทธิ 500,000 ÷ ระยะเวลาถือครอง 2 ปี)
- นำเงินได้สุทธิ 250,000 บาท มาคำนวณภาษีตามอัตราภาษี จึงคำนวณได้ค่าภาษีต่อปี 12,500 บาท
- จากนั้น ให้นำค่าภาษีต่อปี 12,500 บาท x จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี = ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 25,000 บาท
- เพดานค่าภาษีสูงสุดคือ 20% ของราคาประเมิน 1,000,000 บาท = 200,000 บาท
- เมื่อค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 25,000 บาทที่คำนวณได้ ไม่เกินเพดาน 200,000 บาท ซึ่งเพดานค่าภาษีสูงสุด 20% ของราคาประเมิน จึงให้หักภาษี ณ ที่จ่าย เป็นเงิน 25,000 บาท
- สำหรับอากรแสตมป์ เนื่องจากราคาซื้อขายจริง 10,000,000 บาท เป็นมูลค่าที่สูงกว่าราคาประเมิน 1 ล้านบาท ดังนั้นจึงใช้ 10 ล้านบาท เป็นฐานสำหรับคำนวณค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท สำหรับมูลค่าทุกๆ 200 บาท จึงคำนวณค่าอากรแสตมป์ได้ 50,000 บาท
- สรุป ผู้ขายจะถูกหักภาษีเงิน ณ ที่จ่าย 25,000 บาท และอากรแสตมป์ 50,000 บาท ที่สำนักงานที่ดิน รวมเป็นเงิน 75,000 บาท (ไม่รวมค่าธรรมเนียมและภาษีตัวอื่นๆ (ถ้ามี))
4. ค่าธรรมเนียมโอนของกรมที่ดิน
กรณีทั่วไป – 2%
ค่าธรรมเนียมโอนอสังหาริมทรัพย์จะคิดในอัตรา 2% ของราคาประเมิน (ข้อ 2(7)(ก) กฎกระทรวง ฉบับที่ 47) และหากคำนวณแล้วมีเศษต่ำกว่า 1 บาท ให้ปัดเป็นจำนวนเต็ม 1 บาท
ดังนั้น ราคาประเมินที่ดิน 1,000,000 บาท แต่ซื้อขายกันจริง 10,000,000 บาท จะคำนวณค่าธรรมเนียมโอน 2% จากราคาประเมิน 1,000,000 บาท กรณีนี้จึงคำนวณค่าธรรมเนียมโอนได้ 20,000 บาท
