บอกก่อนว่า บทความนี้ไม่ใช่บทความที่จะ #ชี้ช่องหนีภาษี ให้กับทุกท่านแต่อย่างใด แต่บทความนี้จะเป็นบทความที่เราจะทำให้คุณได้รู้ถึง คุณสามารถทำการขายที่ดินได้อย่างถูกกฎหมายและไม่ต้องเสียภาษีเพิ่มได้จริง อยากรู้ว่าเพราะอะไรทำให้เราขายที่ดินและไม่ต้องเสียภาษีเพิ่ม iTAX จะเล่าให้ฟัง
แยกก่อนว่า ขายที่ดินแบบไหนได้บ้าง?
กฎหมายกำหนดการขายอสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินไว้เป็น 2 ประเภท คือ
1. การขายที่ดินมรดกหรือมีคนให้มา
หากคุณขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น ที่ดิน บ้าน หรืออาคาร ที่คุณได้มาในรูปแบบของมรดก หรือมีคนให้มา โดยที่คุณไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทนเลย ทางกฎหมายเรียกเงินได้ประเภทนี้ว่า เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดกหรือโดยการให้โดยเสน่หา และถือเป็น เงินได้ประเภทที่ 8 ตามกฎหมาย
กรณีนี้คุณสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ แต่คุณจะสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ในรูปแบบของการหักแบบเหมา 50% เท่านั้น ซึ่งเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะช่วยคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายให้ขณะที่คุณจดทะเบียนขายอยู่แล้ว
- ต้องยื่นภาษีหรือไม่?
คุณสามารถเลือกได้ว่า จะนำรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดก หรือขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีคนให้มา ไปรวมยื่นภาษีหรือไม่ก็ได้ เพราะกฎหมายอนุญาตให้ภาษีที่คุณถูกหัก ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินเป็นภาษีสุดท้าย (final tax) ได้เลย (มาตรา 48(4)(ก) ประมวลรัษฎากร)
- สิทธิพิเศษสำหรับกรณีขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่นอกตัวเมือง
หากอสังหาริมทรัพย์ที่คุณได้รับเป็นมรดก หรือ มีคนให้มาตั้งอยู่นอกตัวเมือง ไม่ว่าจะ นอกเขตเมือง เช่น กรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล เมืองพัทยาจะได้รับสิทธิพิเศษทางภาษี หากคุณนำเงินที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ มารวมกับรายได้ที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ตลอดทั้งปี รายได้ของคุณจะได้รับการยกเว้นในส่วน 200,000 บาทแรกก่อนนำไปคำนวณภาษี (ข้อ 2(17) กฎกระทรวง ฉบับที่ 126 (พ.ศ. 2509)
2. การขายที่ดินที่ไม่ใช่มรดก
หากคุณขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น ที่ดิน บ้าน อาคาร ที่ไม่ใช่มรดกหรือมีคนให้มา แต่เป็นอสังหาฯ ที่ซื้อมาเองไม่ได้มีจุดประสงค์เพื่อค้าขายเอากำไรแต่ทีแรก เช่น การซื้ออสังหาริมทรัพย์พื่ออยู่อาศัยเองเป็นเวลา 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านครบปี กฎหมายเรียกเงินได้ประเภทนี้ว่า เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นไม่ได้มุ่งหากำไร และถือเป็น เงินได้ประเภทที่ 8 ตามกฎหมาย และคุณสามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายได้ 2 แบบ คือ
- หักค่าใช้จ่ายตามจริง ต้องมีหลักฐานค่าใช้จ่าย
- หักค่าใช้จ่ายตามระยะเวลาที่ถือครอง ยิ่งถือครองสั้นยิ่งหักค่าใช้จ่ายได้มาก ยิ่งถือครองนานยิ่งหักค่าใช้จ่ายได้น้อยลง โดยจำนวนปีที่ถือครองนับสูงสุดไม่เกิน 10 ปี และเศษของปีจะถูกปัดเป็น 1 ปี (มาตรา 48(4) ประมวลรัษฎากร, มาตรา 4 พระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) พ.ศ. 2529)
เลือกหักค่าใช้จ่ายตามจริงได้ และสามารถแยกคำนวณภาษีได้ด้วย
ในกรณีที่คุณไม่ต้องการนำรายได้ในส่วนนี้มารวมคำนวณภาษีกับเงินได้ประเภทอื่นๆ หรือ ไม่ต้องการให้ภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินเป็นภาษีสุดท้าย เราแนะนำให้คุณเลือกหักค่าใช้จ่ายตามจริง และแยกคำนวณภาษีจากเงินได้หรือรายได้ประเภทอื่นๆ ไปเลย
ทั้งนี้ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่มรดก หรือมีคนให้มา คุณจะไม่ได้รับสิทธิการยกเว้นภาษี 150,000 บาทแรก
นั่นหมายความว่า คุณจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในอัตรา 5% ด้วย แต่กฎหมายก็ไม่ได้ใจร้ายกับคุณขนาดนั้น เพราะกฎหมายกำหนดเพดานค่าภาษีที่คุณต้องจ่ายในกรณีที่แยกคำนวณไว้ว่า ต้องไม่เกิน 20% ของเงินได้
ขายที่ดิน / อสังหาฯ 1 ครั้ง ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?
ในการขายอสังหาริมทรัพย์ 1 ครั้ง ภาษีที่คุณเสียจะประกอบไปด้วย
1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ กรณีที่
- ขายอสังหาฯ ที่ดิน ที่เป็นมรดก หรือมีคนให้มาโดยเสน่หา (ทั้งอสังหาฯ ที่อยู่ในตัวเมือง และนอกตัวเมือง) สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50% ของเงินได้
- ขายอสังหาฯ ที่ดิน ที่ไม่ใช่มรดก หรือมีคนให้มาโดยเสน่หา สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ตามจริง (มีหลักฐาน) หรือ เลือกหักค่าใช้จ่ายตามระยะเวลาถือครองที่ดิน สูงสุด 10 ปี
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (ภาษีธุรกิจเฉพาะ)
- กรณีที่ขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองน้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตรา 3.3% จากยอดรายรับ
- กรณีที่ขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองเกิน 5 ปี ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี หรือขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดก จะได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ
3. ค่าธรรมเนียมโอน
- โดยปกติค่าธรรมเนียมการโอน จะถูกคิดในอัตรา 2% ของราคาประเมิน แต่อาจจะลดเหลือ 0.5% หากเป็นกรณีพิเศษ เช่น โอนให้ลูกหรือบุพการี
4. อากรแสตมป์
ค่าอากรแสตมป์ที่เกิดจากการซื้อ-ขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ จะถูกพิจารณาจากราคาประเมินและราคาตลาดร่วมกัน (เลือกใช้ราคาที่สูง) มาคำนวณในอัตรา 0.5% ซึ่งค่าอากรแสตมป์จะอยู่ในความรับผิดชอบของผู้ขาย (แต่หากเป็นการโอนให้กันในหมู่เครือญาติจะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์)
(ข้อมูลจาก rdsrv2.rd.go.th และ www.ddproperty.com)
ขายที่ดินแล้วต้องยื่นภาษี (ภ.ง.ด. 90) อีกไหม?
จริงอยู่ว่า การขายที่ดินจะต้องเสียภาษีตามกฎหมายกำหนด แต่ในกรณีที่คุณขายที่ดิน หรืออสังหาอื่นๆ ด้วยตัวคุณเอง หรือ ขายแบบมีนายหน้าคอยจัดการขายที่ดินให้ และทำการเสียภาษี ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินเรียบร้อยแล้ว ในกรณีทั่วไป กฎหมายอนุญาตให้คุณสามารถใช้ภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินเป็นภาษีสุดท้าย (Final Tax) ได้ โดยไม่ต้องยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี และไม่ถือว่าเป็นการหนีภาษี หรือผิดกฎหมาย แต่อย่างไรก็ดี หากต้องการเลือกใช้สิทธิยื่นภาษีประจำปีด้วยก็สามารถทำได้
แต่ถ้าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งเน้นทางการค้าหรือหากำไร จะไม่สามารถใช้ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินเป็นภาษีสุดท้ายได้ เพราะกฎหมายจะบังคับให้ต้องยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีด้วย>
สรุปคือ หากคุณทำการขายที่ดินมรดกหรือมีคนให้มา หรือได้มาโดยไม่ได้มุ่งเน้นทางการค้าหรือหากำไร หากคุณจ่ายภาษี ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินเรียบร้อยแล้วก็เป็นอันจบไป เพราะกฎหมายอนุญาตให้ คุณไม่ต้อง ยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภ.ง.ด. 90) และไม่ถือว่าคุณทำผิดกฎหมายและไม่เข้าข่ายหนีภาษีด้วย
